40家典型上市房企融资金额腰斩 高超“财技”失效

临房网 2020-10-24 15:44
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临房网讯:尽管针对房企的融资新规酝酿许久才落地,房地产商看似有足够时间来应对,但“财技”高超的他们却没有估计到此次监管力度会如此严厉。加杠杆扩规模,看来是没法用,也用不上。


而从监管层最近释放的消息来看,房企融资的预期,仍将是保证行业平稳向前。据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示,建立(融资新规)制度的目的,在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度,促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。


受到融资新规影响,房企的融资规模降至低位。据同策研究院监控,今年9月,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元,环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4%。


但这仅是开始。业界普遍认为,未来房企在融资方面会普遍谨慎,更不敢盲目。“未来较长一段时间内,都会是(规模收缩)。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。


9月,40家典型上市房企共完成融资402.14亿元,环比下滑51.4% 刘国梅制图


融资规模再收缩

时至今日,没有哪家房企再会小看融资新规的威力。万科董事会主席郁亮发出的信号是,“三道红线”实施后的房地产已成普通行业。在这一阶段,房企和制造业一样,将不再依靠杠杆,而是依靠全面竞争能力,适应环境变化,并继续进化出新物种。


行业的逻辑是逐渐推进的,但融资的变化是骤然而至的。正如郁亮所言,这次的监管是穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有的开发商都是挑战。


从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看,房企的表外融资也将被纳入监管范围。《每日经济新闻》记者所获资料显示,房企被要求填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等,这部分通常是房企“财技”机动性较大的部分,房企表外负债也将因此无所遁形。


艾振强说,一些房企账面上看起来负债率不是很高,但是通过地产信托等方式在表外有大量负债,这是个很大的风险。“所以有时候你会发现,一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高,但实际上他已经岌岌可危了,就是表外还有一堆债务。”


从数据面来看,融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现。无论是债券发行还是信托融资,似乎都不灵了。据同策研究院的数据,2020年9月,40家房企债权融资金额393.19亿元,占房企融资总量的97.78%,环比减少36.40%(8月债权融资总额618.19亿元)。


据申万宏源固收研究最近的一份报告,从发行规模上来看,9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元,环比下降45%;投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只。


而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资,房企也不敢大肆使用了。据久期财经,2020年9月,地产板块的发行量有明显的下降,9月当月,地产离岸债规模为38.33亿美元,环比下降了36.42%,同比下降近30%。


高超“财技”失效

“三道红线”之后,房企都在融资工具的使用上都变得小心谨慎了。当债券融资和信托融资以及各种各样的融资花招都用不上的时候,房企之中谁在裸泳,一目了然。中长期来看,投资端减少投入、销售端增加收入当为上策。但眼下,房企顾不上太多了,毕竟其他渠道很难带来资金。在其他融资渠道遇冷情况下,房企的股权融资一枝独秀,据同策研究院数据,今年前9月,房企通过股权融资的资金为1077.64亿元,同比上涨134.18%。


林立在一家小型房企的总部工作,他所在的房企正处在联交所IPO的过程中。“整个融资环境挺紧张的,各个渠道都在收窄,现在是将大部分希望放在IPO上了。如果不行,我们做好了过紧日子的准备。”


确切来讲,融资新规的来临,让许多房企都有些措手不及,在短暂清扫战场后,持久仗就要开打了。许峰在一家TOP5房企投资部工作,因为总部近期降低了投资规模,他的工作就不仅是投资拓展,还要反思回顾。“感觉好像更忙了。虽然地是少拿了,但是工作是真的没停过,最近总是在看之前的投资是不是合理,反正各种事情。”


在新闻发布会上,孙国峰指出,从整体上看,目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响积极正面。下一步,将会同住建部和其他相关部门,跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。


国际投行的评价也都十分正面。随着开发商加快收入确认和债务增长放缓,穆迪在发报告指出,中国房企融资新规实施后,将在未来2~3年改善开发商的信用质量,中国房地产开发商的杠杆水平有望改善,预计多数中国受评开发商的债务增速将在2021年放缓至5%~10%。


    编辑者:yangmei

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