明年起“新禁令”下 4类房子将禁止出租

临房网讯：国 家统计局数据显示，过去20年全 国城镇化率提 升了27%，这期间共有3.98亿农村人“洗脚进城”。算下来每年大概有2000万人口落户城市，成为新城市人。如此庞大的人口涌进城市学习、工作、生活，无论是暂时落脚还是就此扎根，都离不开房子。

这些从农村来到城市的人口全都买房了吗？当然不是！贝壳研究院数据显示，截止到2020年6月份，全 国租房群体高达2亿人。此外，南方都市报发布的统计报告也显示，其接收到的近万份年轻人采样数据中，有88.2%的人认为所在城市房价较高，其中62.4%的人仍然在“租房生活”。而租房群体中，有近40%的人表示曾遭受到不公平待遇。

对于很多租房人来说，可能最担心的就是，有一天房东突然说不出租了。然后你就不得不搬离出房，有些一时间找不到房子的人，只能流落街头，像个被城市抛弃的孤儿，偌大的城市却无自己的一席之地。这大概也是很多人不愿意租房，拼尽全力也要买房的根本原因。

但“想买房”和“能否买得起房”完全是两个不同的概念。事实上，在经历了过去这一轮全 国各大城市房价“轮动上涨”后，我国绝大多数大中城市的房价都已经达到了普通人靠工资支付不起的地步了。社科院监测的50个大中城市房价收入比数据显示，全 国房价收入比处于国 际合理区间的城市只有长沙一个，房价收入比数值是6.4。

结论就是，未来伴随着房价涨幅远高于个人工资增幅的背景下，会有更多的年轻人买不起房，换言之未来大中城市的租房市场需求会越来越旺盛。众所周知，发达国 家租房是常态，拿经济水平最高的瑞士来说，国民住房拥有率不足50%，年轻人大多选择租房。这也会是我国大中城市未来的发展趋势。有机构预测，到2025年，我国租房群体将达到2.3亿人，租房市场的体量将达到3万亿元。尤其是随着95后、00后步入社会，租房需求也出现了一定的变化：年轻人更注重居住的品质，更青睐个性化的生活服务，让高品质的租住生活将成为新需求。

租赁市场规模越来越庞大，但租赁市场存在的问题同样也越来越多。近日，58同城、安居客发布了《2020年中国住房租赁市场总结报告》显示，44.6%参与调研的租房人群表示遇到过“房东赶人”、“中途提价”、“房屋设备损坏没人维修”的问题，其次，合适的房源少、房源信息有误、不退/少退押金也是租房时常见的痛点。

联想到今年各地出租公寓接连“暴雷”，数以万计的房东、租客都蒙受损失，所以未来建立健全租赁市场行业规范，改善市场环境，保护房东、租客的利益就显得尤为重要。

事实上，过去几年国 家在进行楼市调控政策的同时，也早就开始对租房市场进行了大力度的发展建设：2016年首次推出租赁用地、2017年首次提出“租售并举”、2018年首次试点“租购同权”，2019年允许集体土地建设租赁住房入市等。过去这几年，地方也通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。

以上国 家层面的动作都是旨在稳定租房市场，但对于租房人来说，最关键的除了租金的合理之外，还有就是要保护自身合法权益。出于规范房屋租赁市场的目的，我国从2021年起将实施的新版《民法典》和住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》，都对房屋租赁的多个方面作出了相关规定（这里需要说明一下，虽然是意见稿，但一般情况下3-6月份会正式实施，即明年将正式实施）。

根据新规的内容来看：从2021年开始，“新禁令”下，4类房子将禁止用于出租，无论房东还是租户都请注意，因为按照新规违反者可能将面临最高50万的罚款，情节严重，还可能有牢狱之灾。

第 一类：不符合工程建设强制性标准的房子禁止出租

根据国 家发布的《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）文件显示，工程建设强制性标准主要包括房子的结构设计、抗震设计、施工质量、消防安全，以及建筑节能等方面。工程建设强制性标准是直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。也就是说，作为出租的房子，务必要满足国 家强制性标准，即符合住宅设计规范，消防、抗震、节能等基本要求也要能够满足。

有人可能会说，现在拿出来出租的房子都是正规机构建设的商品房，这些房子都是经过竣工验收的，肯定符合建筑要求。这点毋庸置疑，但是我们要说的是很多房东自行改造的房子，这类情况不仅出现在很多三四线城市或者县城，其实在很多一二线城市也屡见不鲜。为了出租换取收益，很多缺乏监管、施工工艺不达标、设计严重不规范的自行改造房被拿出来出租了。

明年起新规出台，这类违规出租的房屋将首先被查处且禁止出租，这类问题将进一步得到有效解决。即便如此，我们仍然要提醒租客一定要格外留意这类房子，最好不要再承租。

第二类：阳台、地下室、卫生间、厨房等非居住空间禁止出租

三四线城市这类情况可能比较少见，根本原因是租房市场需求不够旺盛，而且租赁房源供大于求。但众多一二线重点城市，这类情况却屡见不鲜，且屡禁不止。归根结底是房东、中介等想最大化房屋租金收益——为了多收一些租金，很多房东、中介将正规房屋不仅隔出了很多小空间，更有甚者连阳台、卫生间、厨房都拿来出租换取租金。这就是我们所谓的“群租房”。

有人可能会说，这完全是“一个愿打一个愿挨”。实则不然，这类非居住空间住人，存在消防逃生等安全隐患。尤其是发生火灾时，通道被堵，救援会非 常困难，后果可能不堪设想。所以新规明确：市级以上的地区应该对于居住空间标准作出明确的规定，包括人均租住面积和单间租住人数。

第三类：不符合室内装修国 家有关标准的房子禁止出租

众所周知，房屋除了有建筑标准之外，还有室内装修标准。即装修之后，室内的甲醛、苯等有害物质含量是否达到可以住人的标准。

对于这一点，买过新房的人可能都不陌生。新房装修完工后，其实也是不能第 一时间住人的，因为即便现在的商家宣传装修材料“零甲醛”、“无苯”，但现实中很多家具、床垫、墙布等都含有对人体有害的物质。媒体曾经曝光过，一些小中介拿到房之后，为了省钱缩短周期，全部用低质量的材料装修，经过检测，房屋内的甲醛含量竟然超标20倍不止。这种情况下好好人住进去，时间久了都可能对身心造成不良影响。众所周知，甲醛超标更是导致白血病的罪魁祸首。

新规明确，不符合室内装修国 家有关标准房子不得出租，而且清清楚楚注明“不得危及承租人的人身健康”。在我们看来，这显然是国 家开始高度重视此类问题了。虽然新规明确不符合装修标准的房子不得出租，但是据我们观察，真正实施起来比较困难，为了自身的健康安全着想，我们建议有条件的承租人自行检测室内环境是否达标。

第四类：有居住权等依法不得出租的房子禁止出租

根据《物权法》规定，依法不得出租的房子主要有：违章违法建设的房子，没有房屋产权证的房子，被司法机关查封的房子，其他房屋共有人不同意出租的房子，设置居住权的房子等。

将于2021年生效的《民法典》规定，房子可以设立居住权。而且对这类房子有明确规定，只可以针对设立居住权的人居住，不得转租、转售等。打个比方，王某在世时把自己名下的一套房子对一直以来对自己照顾有加的保姆设置了居住权，王某死后保姆想把这套房子拿出来出租获得收益，新规是不允许的。

新规有禁止，自然也有对应的惩罚：新规中明确，若情节严重的，对个人处1万以上、5万以下罚款；对单位处10万以上、50万以下罚款。如果因承租人身体健康造成的损失或者构成犯罪，依法承担赔偿责任，并追究刑事责任。说白了，从2021年起，新禁令下，法规明确禁止的4类房源再拿出来出租，可能将付出惨重的代价。房东需格外留意，是因为可能面临巨额罚款，甚至是牢狱之灾，租客也要留意，一方面是不符合装修标准的房子可能对自己有身体伤害，另一方面，如果房东的房子被证实是禁止出租的房源，可能也会给租客带来换房等不便。

展望2021年，租赁也将成为发展的重点之一，所以对于大量的新市民、青年人的居住需求，不仅要通过增加供应的方式来解决，还需要通过法律法规来规范约束市场的各种乱象。对于即将实施的租房新规，我们认为一方面这是“租购并举”的重要推进；另一方面是对租房群体的保护与关爱。